La construction d’un immeuble, amène toujours un petit sentiment d’excitation.
Tout est neuf, tout est beau, tout est propre et une nouvelle vie va se mettre doucement en place avec l’arrivée des acquéreurs résidents et locataires qui vont bientôt occuper les lieux.
C’est donc un nouvel écosystème qui se crée avec cette copropriété neuve et tout le monde espère qu’elle sera bien gérée.
Généralement, c’est à un syndic professionnel qu’est confiée la mission de la gestion avant même les premiers emménagements.
Son rôle sera crucial !
Mais qui va choisir le syndic de l’immeuble ? Et sur quelle base ?
Je vous explique tout.
Comment le syndic d’une copropriété neuve est-il choisi ?
La première assemblée conditionne le cadre dans lequel la copropriété va commencer à fonctionner. Mais si l’AG n’a pas été préparée et menée correctement par le syndic, malheureusement la copropriété va aussi commencer à dysfonctionner.
La première AG va voter le budget certes, mais aussi le mode d’organisation avec le conseil syndical nouvellement élu. Y seront déterminés, le périmètre de ses pouvoirs, les décisions sur le choix des prestataires, les types de contrats, les dates d’arrêtés comptables…
En tant que syndic nous devons tout expliquer aux copropriétaires et que tout soit clair. Pour cela et pour ne pas que le débat s’éternise le jour J, il est également souhaitable que le syndic organise une réunion préalable « pré-AG ».
Le syndic a-t-il d’autres missions avant la première assemblée générale dans le neuf?
Oui, lors de la livraison d’une construction neuve, il y a des garanties associées . Un bon syndic devra superviser leur mise en œuvre.
Et en cas de problème, on doit les faire respecter avant même que les copropriétaires ne s’en rendent compte et en soient pour leurs frais ou que la copropriété se retrouve engluée dans des procédures et des frais de justice sans fin.
Pour moi, on touche ici un point sensible du choix du syndic provisoire par le promoteur, qui parfois est une filiale plus ou moins déguisée de ce dernier.
Un bon syndic du neuf doit être capable de préserver les intérêts de son client, à savoir le syndicat des copropriétaires, plutôt que de favoriser ceux d’un promoteur.
En tant que syndic et même si le promoteur nous a choisi, nous devons être en mesure d’exercer les actions nécessaires envers ce dernier pour permettre aux copropriétaires d’obtenir rapidement un bien conforme à celui qu’ils ont acheté sur plans.
Pour cela, nous procédons également avec minutie à une autre étape cruciale de la naissance de la copropriété : la prise de possession des parties communes.
A quoi sert la prise de possession des parties communes dans le neuf et quelle est l’importance du procès-verbal ?
Cette prise de possession, souvent improprement appelée « la livraison » des parties communes, doit être organisée par le syndic élu (si elle a lieu après la première AG) ou par le syndic provisoire (si elle a lieu avant).
Le conseil syndical y assiste si la prise de possession a lieu après l’AG mais d’autres copropriétaires peuvent également y assister.
Avec le promoteur et le maître d’œuvre, les participants examinent soigneusement les parties communes de l’immeuble et dressent un état des lieux à date, des malfaçons, non-façons, imperfections… au regard de la notice descriptive du bâtiment.
Là encore, notre œil critique en tant que syndic habitué des copropriétés neuves, nos compétences techniques et juridiques de l’immobilier neuf vont faire la différence.
Ces compétences sont essentielles chez un syndic pour obtenir la rédaction d’un procès-verbal circonstancié, clair et complet.
C’est ce procès-verbal qui permettra de tracer le chemin à suivre pour la première année d’existence de la copropriété, avec l’objectif de faire lever la totalité des réserves dans les meilleurs délais, et au plus tard à l’expiration de la garantie de parfait achèvement.
Le syndic n’est en revanche pas responsable de la gestion des malfaçons ou désordres qui concernent les parties privatives de l’immeuble.
Chaque copropriétaire doit en effet faire ses propres réserves pour le ou les lots de copropriété acquis (appartement, parking, garage, cave…)
Un bon syndic doit être néanmoins capable d’indiquer aux copropriétaires les procédures à suivre afin que chacun fasse valoir ses droits individuellement.
Vous l’aurez compris, le choix de votre syndic est crucial dès le début car il conditionne le futur de la copropriété.
Alors n’hésitez pas à comparer et analyser les différentes propositions faites par différents syndic.
Au risque de vous décevoir les syndic pas chers ne pourront pas tout faire.
Demandez qui sera la personne qui gérera la copro et quelle est son expérience dans le métier. Certains syndics vous présentent leur directeur et une fois élu, délèguent à un collaborateur bien moins expérimenté....
Notre élection dernièrement en tant que syndic pour la gestion de la résidence neuve Pearl Beach à Villeneuve loubet !
La résidence Pearl Beach à Villeneuve Loubet comprend 56 logements, Le souci principal était d’arriver à proposer des prestations adaptées à des copropriétaires aux exigences et horizons très différents.
Cette résidence en bord de plage regroupe en effet dans une seule copropriété un tiers de logements de grand standing pour des copropriétaires occupants ou résidents secondaires, un tiers de logements destinés à des primo-accédants et un tiers de logements acquis par des propriétaires bailleurs pour les mettre en location.
Avec des prix allant du simple au double et jusqu’à plus de 15 000 euros le m², pas facile de trouver le bon équilibre en matière de charges et d’administration de la copropriété.
Après avoir contractualisé rapidement avec les fournisseurs dont les équipements sont sous garantie la première année, je me suis attelé à choisir le les autres prestataires.
Qui pour gardienner l’immeuble, faire le ménage, gérer les déchets, entretenir la piscine ?
Nous avons dans un premier temps éliminé l’option de prendre un gardien salarié dont la gestion contractuelle aurait pu s’avérer complexe dans un tel contexte. Même si le coût pouvait sembler moindre au 1er abord (environ 36 k€ charges sociales comprises pour un gardien à temps plein en début de carrière), il fallait le compléter des coûts annexes (matériel, remplacements durant le congés…).
Puis nous avons lancé un appel d’offres à destination de sociétés de services spécialisées et soigneusement évaluées. Au final et après négociations, nous avons contractualisé avec l’une d’entre elles pour le gardiennage, les petits travaux, le ménage et la gestion des ordures ménagères ainsi que l’entretien de la piscine.
Coût du service : 42 k€/an, soit une économie de 6 k€ par rapport à ce qu’auraient coûté des contrats classiques avec différents prestataires.
En confiant la totalité de ces prestations à une seule entreprise, nous avons ainsi optimisé les charges et la gestion comptable de la copropriété tout en évitant d’avoir à gérer un salarié en direct. Mais également le suivi et l’organisation de la vie de la résidence.
Pour conclure sur le sujet de la gestion d’une copropriété neuve, je dirai :
- La première année d’existence d’un immeuble neuf est clé pour la bonne tenue d’une copropriété sur le long terme
- Le syndic choisi lors de la première AG a un rôle primordial à jouer en la matière.
- Tous les syndics ne savent pas forcément piloter ces copropriétés neuves, dont la gestion demande une expérience conséquente et des compétences spécifiques : techniques, juridiques, comptables, relationnelles…
- L’observation des actions/réactions du syndic avant et pendant la première AG et durant et après la prise de possession des parties communes est un bon marqueur de son aptitude à gérer une copropriété neuve.
- Un syndic aussi professionnel soit-il ne pourra cependant pas gérer les problèmes du neuf sur les parties privatives, mais il pourra renseigner et orienter les copropriétaires sur les conduites à tenir.
- Tout cela a un coût : attention aux mirages qui vous feront réaliser des économies une année mais risquent de vous faire perdre beaucoup d’argent les suivantes.
Vous avez acheté dans le neuf? N'hésitez pas à me contacter, c'est avec plaisir que je vous répondrai sur la gestion de votre copropriété .