Se couvrir contre les loyers impayés est rassurant.
Rassurant, car mal choisir son locataire, se tromper sur son sérieux ou sa solvabilité, mal évaluer sa situation peut avoir de lourdes conséquences voir engageantes pour certains propriétaires.
Notre législation protège les locataires, ce qui est naturel pour certains d’entre eux, mais protège également les farfelus, les escrocs, les irresponsables et ceux qui sont de mauvaise foi.
Se tromper sur le choix d’un locataire c’est 18 mois de tracas en moyenne, et un coût de 10 à 12 000€ selon les cas.
Pour cette raison, l’assurance garantie des loyers est une assurance optionnelle, mais importante pour bon nombre de nos clients.
A quoi sert la garantie de loyers impayés (GLI) ?
Vous trouverez plusieurs termes pour désigner la garantie de loyer. Ce sera tantôt une assurance loyers impayés, une couverture de loyers impayés, une garantie.
Dans tous les cas, elle sert à garantir le loyer contre les accidents de la vie du locataire comme les divorces, les décès, l'invalidité et tous les coups durs que la vie peut nous réserver.
Elle sert aussi à garantir les loyers en cas d'erreur de sélection du locataire et d’évaluation de la solvabilité de ce dernier.
La situation d’un locataire qui rentre dans un appartement peut changer en quelques années.
Sa solvabilité qui était bonne à son entrée dans les lieux pourra évoluer défavorablement de manière non prévisible.
Pour ces situations, mais aussi pour les erreurs d’évaluation de la qualité des dossiers, les investisseurs peuvent bénéficier de cette garantie qui les protégera.
La GLI doit prendre en charge:
• les loyers et les charges en cas d’impayés. Dans les charges on parle des provisions sur charges, des régularisations mais également des ordures ménagères
• les honoraires d’avocat et d’huissier en charge de la procédure
• les dégradations de l’appartement ou de la maison
Et surtout elle prend en charge les tracas, les soucis, les inquiétudes des clients ou des administrateurs de biens.
Cela n’est pas négligeable, surtout lors du premier investissement.
Qu’est-ce qu’une bonne garantie de loyers impayés (GLI) ?
C’est une assurance :
• sans plafond ou avec un plafond confortable
• sans franchise
• qui vous indemnise rapidement, idéalement sans rupture de trésorerie
• qui prend en charge les frais de déménagements des meubles
S’il vous est difficile de lire ou comprendre ces informations, demandez que le courtier ou l’agent immobilier qui vend cette assurance s’engage dans un courrier qui vous confirme ces 4 points.
Quel est le coût d’une garantie de loyers impayés (GLI) ?
Le coût généralement constaté varie entre 2 % et 3% HT des encaissements, soit 2,4% à 3,6% TTC. Vous devez être vigilant, car très souvent la présentation qui est faite est HT.
Ce taux est fixé selon la sinistralité (le nombre et le coût des sinistres) de la compagnie d’assurance ou de l’administrateur de biens qui distribue cette assurance.
Vous l’avez compris, une assurance à 3% n’est pas bon signe et doit interroger le client sur l’origine de ce coût.
Nous considérons qu’il est souvent le coût d’erreurs du service location ou d’une défaillance du service recouvrement.
Parfois, les deux.
Chez So Nice, nous proposons une couverture de loyers impayés au taux de 1,8% TTC, gage de notre faible nombre d'impayés.
Pour en savoir plus, vous pouvez lire l'article qui parle du sujet dans nos dossiers location et gestion locative.